中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望

《中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望》

2017年1月4日，首屆中國房地產大數據年會在上海崇明島召開。會議中，中國指數研究院發布《中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望》，基于全面的房地產大數據體系，對2016年的市場形勢進行了總結，并對2017年的行業發展做出預判，為社會各界提供借鑒和參考。

2016年，房地產市場迎來本輪周期的高點，全年成交規模創歷史新高，城市分化態勢延續。國慶節前后，各地政府密集出臺調控政策，四季度市場走勢漸趨平穩。

政策方面，政策環境由松趨緊，因城施策嚴控市場風險。2016年房地產政策經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程：“兩會”提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現。一方面，熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險;另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。同時，中央加強房地產長效機制建設，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，為行業長期發展積極構建良好環境。

價格方面，熱點城市房價漲幅顯著，調控收緊后價格趨穩。受寬松貨幣環境、階段性供求緊張及地價上漲影響，熱點城市房價快速攀升，1~11月百城住宅價格累計上漲17.83%。在四季度多城調控政策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現回落。

成交方面，市場成交全年高位運行，成交結構明顯上移。2016年，各類需求持續釋放，房地產交易高位運行，50個代表城市商品住宅成交量同比增長超兩成，絕對量創歷史同期新高。國慶節前后熱點城市調控政策密集出臺，代表城市市場熱度開始回落，四季度成交量高位下調。從成交結構來看，核心一二線城市各層級產品總價提升顯著，熱點城市的改善需求也積極釋放，成交結構上移，大戶型成交占比提升。

土地方面，一二線土地市場高熱，高價地開發蘊風險。2016年，300個城市土地市場供求仍呈下降趨勢，各類用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。但是，熱點城市土地市場持續高熱，拉高了全國整體住宅樓面均價及溢價率，全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%;平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點。值得注意的是，2016年房企銷售回暖及寬松的資金環境，企業拿地熱情高漲，重點一二線城市高價地塊頻出，尤其是合肥、蘇州、南京、上海等城市，未來市場走勢十分值得關注。

企業方面，百億房企市場份額升至五成，行業整合加速。2016年，品牌房企銷售業績再創新高，百億房企擴容至131家，市場份額升至50%，且恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元，開啟了房企規�；�發展的新時代。在良好銷售業績支持下，企業現金流充裕，拿地意愿強烈。2016年行業格局也在發生著深刻變化，央企、國企加快整合重組，房企資本融合進程加快。

2017年，因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化，熱點城市面臨量價回調，而三四線城市有望延續平穩走勢。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。需求方面，2017年是本輪房地產周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到12.8% ~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。供應方面，鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，而前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現小幅下降，預計全年降幅在3.0%以內。但預計2017年企業補倉意愿加強，拿地將有所增加，推動投資增長，我們測算房地產投資增速在2.5%~4.5%之間。價格方面，需求回調導致價格有所下跌，預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。

2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調”成大概率事件，但具備產業和人口支撐的城市，將成為下一個發展的新風口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發展，城市潛力逐漸顯現，量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段，房價尚屬相對洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

代表城市共50個，一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、�？�、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。